Regelungsmöglichkeiten und Beitrag für eine soziale Wohnraumversorgung

Im Auftrag der Bundestagsfraktion DIE LINKE und der Rosa-Luxemburg-Stiftung wurde eine Studie zu den Möglichkeiten einer sozialen Wohnraumversorgung erarbeitet. In der Einführung heißt es dazu u.a.:
Die Wohnungsfrage wird vielerorts als eine zentrale Herausforderung der Stadtpolitik angesehen. Insbesondere eine soziale Wohnraumversorgung von Haushalten aller Einkommensgruppen mit leistbaren Wohnungen ist in vielen Städten nicht gegeben.

Sowohl in sozialpolitischen Überlegungen als auch bei Immobilienexpert:innen gilt eine Mietbelastungsquote oberhalb von 30 Prozent des Haushaltseinkommens insbesondere bei Haushalten mit niedrigerem Einkommen als problematisch. Sozialverbände und Mieterorganisationen befürchten, dass bei höheren Mietbelastungen nur noch relativ wenig Geld zur sonstigen Lebensführung bleibt. Auch Vermieter:innen setzen oft diese Grenze, weil sie bei Überschreitungen nicht sicher sein können, dass die geforderten Mieten regelmäßig gezahlt werden können.

Im Mittel aller Großstädte (mit mehr als 100.000 Einwohner:innen) mussten die Mieterhaushalte im Jahr 2018 etwa 29,5 Prozent ihres Nettoeinkommen für die Bruttowarmmiete ihrer Wohnungen aufbringen, lagen also knapp unter der Leistbarkeitsgrenze. Doch zur Beurteilung der sozialen Wohnversorgungslage sind Medianwerte nur bedingt geeignet,
weil jeweils die Hälfte der Haushalte niedrigere oder eben auch höher Mietbelastungsquoten aufweisen. In der Gesamtheit der Großstädte lag der Anteil von Haushalte mit einer Mietkostenbelastung über der Leistbarkeitsgrenze bei 48,5 Prozent – fast jeder zweite Mieterhaushalte in den Großstädten zahlte demnach mehr Miete als mit dem jeweiligen
Einkommen leistbar gewesen wäre. Gut ein Viertel der Mieterhaushalte (25,6 Prozent) musste mehr als 40 Prozent des Einkommens für die Miete ausgeben. Bei fast 12 Prozent der Haushalte lagen die Mietkosten sogar bei mehr als der Hälfte der jeweiligen Einkommen (HBS 2021: 12).

Da die Dynamik der Marktmieten deutlich stärker ausgeprägt war, hat sich die Lücke zwischen den mittleren Bestands- und den Wiedervermietungsmieten deutlich vergrößert. Die Neuvermietungslücke, also der Betrag, um den die Miete bei einer Neuvermietung im Mittel steigt, hat sich von 1,10 Euro/m² im Jahr 2013 auf 2,84 Euro/m² im Jahr 2020 vergrößert. Das entspricht einer Ausweitung der Neuvermietungslücke um 150 Prozent.

Die Konsequenzen diese Entwicklung bekommen vor allem Wohnungssuchende zu spüren, die für eine vergleichbare Wohnung entsprechend höhere Mieten zahlen müssen und oft auch höheren Mietbelastungsquoten zu tragen haben als die meisten Bestandsmieter:innen. Insbesondere Haushalte mit geringen Einkommen wird durch die steigenden Angebotsmieten der Zugang zur Wohnungsversorgung weitgehend verwehrt, da es nur wenige leistbare
Mietangebote für sie gibt.

Aus der Sicht von Bestandsmieter:innen stellen sich die hohen Wiedervermietungsmieten als steigende Transaktionskosten eines möglichen Wohnungswechsels dar. Weil jeder Umzug mit deutlich höheren Wohnkosten verbunden ist, verbleiben viele Haushalte in Wohnsituationen, die nicht mehr zu den Bedürfnissen passen. Familien mit Nachwuchs verbleiben in zu kleinen Wohnungen, weil größere Wohnungen nicht nur schwer zu finden, sondern oft auch zu teuer sind. Ältere Paare und Alleinlebende hingegen bleiben immer häufiger allein in den zu großen Familienwohnungen, wenn erwachsende Kinder ausgezogen sind. Grund sind auch hier oft die hohen Kosten eines neuen Mietvertrages, so dass es nur wenige Anreize gibt, in eine kleinere Wohnung umzuziehen. Diese Lock-In-Effekte verhindern nicht nur eine bedarfsgerechte Wohnungsversorgung, sondern verringern die Fluktuation der Mietwohnungsmärkte insgesamt.

Ein dritter Effekt der sich entkoppelnden Angebotsmieten ist ein steigender Verdrängungsdruck. Da die Marktmieten aus einer ökonomischen Perspektive die Ertragserwartung bei bester Nutzung der Wohnung konstituieren, erscheinen die deutlich niedrigeren Bestandsmieten als ein Einnahmeverlust im Vergleich zum Neuvermietungspotential. In vielen Fällen versuchen Vermieter:innen deshalb einen Mietwechsel zu beschleunigen und üben Druck auf die Bestandsmieter:innen aus.

In der Gesamtheit aller untersuchten Großstädte stiegen die Mieten sowohl im Bestand als auch bei den Angebotsmieten deutlich schneller als die Inflation. Die bisher genutzten mietrechtlichen Instrumente waren offensichtlich nicht geeignet, die Mietentwicklung auf das Niveau der Inflation zu dämpfen. Während die Mietpreissteigerungen bis 2011
zumindest im Mittel aller Großstädte etwa auf dem Niveau der allgemeinen Teuerung lagen, stiegen die Mieten in den letzten Jahren deutlich schneller als andere Preise. Das ist nicht nur wohnungspolitisch ein Problem, weil steigende Mieten die soziale Wohnversorgung in Frage stellen und Haushalten mit geringen Einkommen den Zugang zur
Wohnungsversorgung erschweren. Auch aus einer Perspektive sozialer Gerechtigkeit sind Ertragssteigerungen für eine weitgehend unveränderte Gebäudesubstanz, die deutlich über dem allgemeinen Wertverlust der Inflationsrate liegen, problematisch.

Im Weiteren werden in der Studie die verschiedenen Instrumente zur Wohnraumregulierung wie die Mietpreisbremse und der Berliner Mietendeckel sowie ihre zu erwartenden Effekte untersucht.